營改增開啟房地產(chǎn)變局
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土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本 ( 由5.5%下降至3.78%）。
距離5月1日建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推行營改增試點僅剩1個月。屆時，執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將全部改征增值稅。營改增后，將給房企、購房者、房地產(chǎn)市場帶來哪些稅負變化，成為業(yè)界最為關(guān)注的話題。
3月24日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（以下簡稱《通知》），對業(yè)內(nèi)期待已久的具體征稅細則進行了說明。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
這意味著占總銷售額比例大約20%~40%甚至在一線城市更高的土地價款部分，將不計入征稅范圍。“在銷售額中就把土地款扣掉了，大大降低房企稅負。尤其對于在一線城市高價拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產(chǎn)供應(yīng)。”財稅專家、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任潘明星對中國房地產(chǎn)報記者表示。
財政部部長樓繼偉表示，不動產(chǎn)納入抵扣鏈條后，企業(yè)租來的房產(chǎn)、投資形成的不動產(chǎn)都可以抵扣，“但是以往的不動產(chǎn)還不能抵，新投資的部分可以抵。這恐怕在開始階段可能有稅負的變化，鼓勵企業(yè)投資，甚至投資量大的時候，可能一兩年可以不交稅，都抵扣了。”
“這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn)。”德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群表示。
“建議想要購進不動產(chǎn)的企業(yè)，等到今年5月1日營改增實施后再買房，可能幾年不用繳稅。”潘明星表示。
而對于二手房交易，經(jīng)測算，營改增后，稅負只減不增，購房者大可不必恐慌入市。需要注意的是，營改增雖有助于樓市去庫存，但不是救命丹藥，尤其是市場無效供應(yīng)導(dǎo)致的永久庫存。
“無效供應(yīng)至今都將是去庫存較難解決的部分，在持有與銷售物業(yè)中都存在。對于商業(yè)地產(chǎn)商，還是建議認知和理解商業(yè)的特殊屬性，無論市場競爭壓力如何，打造被需要的產(chǎn)品都是首位評價因素，而非簡單粗暴地追求開發(fā)速度。畢竟市場面前只有消費者與你。”RET睿意德董事索珊在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。
對房企的影響
土地成本不再計稅 地價越高越劃算
目前房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅的稅率為5%，計算營業(yè)稅及附加大概為5%~6%；建筑業(yè)營業(yè)稅為3%，營改增后，這兩個行業(yè)的增值稅都定為11%。理論上看，“假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11%的稅，那么稅負自然大幅上升。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說，營改增總體上應(yīng)該是減稅的。”廣東省某市國稅局相關(guān)人士表示。
按照《通知》，增值稅應(yīng)納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
對于老項目的銷售，《通知》給出了過渡辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目），適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負水平與之前5%營業(yè)稅稅負相當。
“房企采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認預(yù)售收入當期就要繳納，占用流動資金，營業(yè)稅構(gòu)成房企不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用。”戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達分析表示。
平安證券分析師王琳曾測算認為，土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%,隨著一二線核心城市土地成本高企，土地成本占總成本比例有進一步上升趨勢。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本(由 5.5%下降至3.78%）。
而此次《通知》明確，土地成本直接在銷項稅額方面就被扣除掉，意味著土地、建安成本占比越高的企業(yè)，稅負越少。湖南省政協(xié)委員、湖南經(jīng)濟地理研究副所長王義高認為，營改增對于原來已繳清土地款等相關(guān)款項、沒有欠政府錢的房企是利好，對于原來欠了很多稅費的企業(yè)，可能是致命打擊。
潘明星則認為，兩類企業(yè)稅負將上升，“一是營改增實施前，企業(yè)大量購進(如購置不動產(chǎn)等)；二是某些企業(yè)的材料采購時，來源不是很明確，且對方無法提供發(fā)票，企業(yè)將無法抵稅。因為增值稅=銷項稅額－進項稅額，在銷售規(guī)模一定的情況下，企業(yè)繳稅多少取決于購進的多少。購進多的稅負下降，購進少的稅負上升。”
由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項稅是否能轉(zhuǎn)移至消費者成為影響利潤及應(yīng)交稅款的關(guān)鍵因素。
從稅負角度來看，銷項稅不轉(zhuǎn)嫁的情況下，企業(yè)稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項稅轉(zhuǎn)嫁時，營改增后企業(yè)利潤方為最大。因此，企業(yè)營改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁。
對商業(yè)地產(chǎn)的影響
商業(yè)地產(chǎn)、高端樓盤最受益
相比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅地產(chǎn)更加嚴重。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀近日表示：“商業(yè)地產(chǎn)未來兩年會進入深冬。”
根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來看，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存當中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)。
營改增實行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設(shè)備一樣進行增值稅抵扣。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，有助于寫字樓庫存去化。
《通知》規(guī)定，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
“這或令企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，使得目前選擇租用寫字樓的企業(yè)更傾向于自購商辦物業(yè)。而目前有物業(yè)購置需求、全新創(chuàng)業(yè)或正在租賃辦公樓的企業(yè)將受到更大觸動，或?qū)⒓涌炱滟徶蒙剔k物業(yè)的步伐。”聶安達分析認為。
一般情況下，商業(yè)項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及。而如果營業(yè)稅改為增值稅后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力。如果土地成本也可以納入抵扣范圍，商業(yè)地產(chǎn)的稅負將更為降低。
營改增，對于精裝修項目、附加值高的高端項目銷售也是一大利好。
聶安達認為，精裝修房銷售比例增加將有助于開發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負，從而增加盈利空間。
預(yù)計營改增后，精裝修費用可以作為進項抵扣，精裝修房屋占比將進一步提升，從而利好目前精裝修占比較高的開發(fā)商搶占市場占有率。
對二手房市場的影響
二手房交易稅負只減不增
此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這意味著5月1日以后二手房交易營業(yè)稅也改為增值稅征收。而在國家減稅大背景下，本次營改增將降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本。
《通知》規(guī)定，對于除北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
對于北京、上海、廣州和深圳這四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
這意味著，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。而當前營業(yè)稅稅率是5.6%，因此營改增并不會帶來稅負增加。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，對于非一線城市，無論是非普通住房還是普通住房來說，2年內(nèi)，增值稅要比營業(yè)稅低；2年后，營業(yè)稅和增值稅都為0。對于一線城市非普通住房來說，前5年，增值稅要比營業(yè)稅低；5年后，則增值稅需要交納，但營業(yè)稅為0。對于一線城市普通住房來說，前2年，增值稅比營業(yè)稅低；2至5年，增值稅為0，營業(yè)稅則需要繳納；5年以后，增值稅為0，營業(yè)稅為0。
北上廣深對于普通住宅的界定各不相同。其中，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，簡單地說，就是坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
也就是說，在上海，必須同時滿足以上三個條件，才算是普通商品房，才可以享受當前的增值稅減免優(yōu)惠。
轉(zhuǎn)自：中國房地產(chǎn)報
